Immobilienverwaltung



Die Steuergesetzgebung zwischen Deutschland und den USA macht es für Deutsche Staatsbürger sehr interessant in den USA Immobilien zu besitzen. Wir arbeiten auf diesem Gebiet sehr eng mit dem der German American Tax Consulting, LLC - siehe www.germanamericantax.com - zusammen.
Grundsätzlich ist es so, dass bei einem Deutschen (ledig, unverheiratet) Mieteinnahmen aus US-Immobilien in Höhe von $2,900.00 jährlich frei sind und weder in Deutschland noch in den USA versteuert werden müssen.
Sie kaufen sich also eine Immobilie, die Sie eventuell auch teilweise selbst benutzen und schaffen sich eine Altersvorsorge, einen zweiten Wohnsitz oder ein zukünftiges Standbein in den USA.
Wir betreuen den gesamten Ablauf während des Immobilienbesitzes einschliesslich laufendender Verwaltung.
Dies ist faktisch die gleiche Idee, die sich geschlossene Immobielienfonds zunutze machen. Nur Ihr Vorteil ist, dass Sie zum einen die Immobilie selbst nutzen können und zum anderen jederzeit wiederveräußern koennen, und somit auch noch an der Wertsteigerung profitieren.

Die nachstehende steuerliche Darstellung wurde durch die German American Tax Consulting, LLC erstellt.

Steuerbelastungsvergleich USA - Deutschland

Einkünfte
Steuern USA
Steuern USA
Steuern Deutschland
Steuern Deutschland
in US$
in %
in US$
in %
in US$
         
bis 2.900
0
0
48,5
1.406
bis 8.900
10
600
48,5
2.910
bis 29.950
15
3.157
48,5
10.209
3.757
14.525

Diese Steuervorteile gelten pro Person, können also von Verheirateten zweimal wahrgenommen werden.

Das heißt, dass für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einer Immobilie in den USA bei Einkünften bis zur Höhe von $2,900 keine Steuern zu zahlen sind, bei Einnahmen in Höhe von $29,950.00 lediglich Steuern in Höhe von $3,757.00

Bei dem Steuerbelastungsvergleich ist unterstellt, daß der deutsche Investor in Deutschland in der höchsten Progressionsstufe besteuert wird und in den USA außer den oben angeführten Einkünften keine weiteren Einkünfte anfallen, so dass in den USA der Freibetrag noch nicht verbraucht ist und die niedrigen Steuersätze in der Eingangsstufe zur Anwendung kommen.

Bei Kirchensteuerpflicht sind in Deutschland zusätzlich noch 9% auf die Einkommensteuer als Kirchensteuer abzuführen. In den USA ist zusätzlich noch State Tax in den meisten Staaten zu zahlen. Die Steuersätze variieren zwischen den einzelnen Saaten (z.B. von Florida 0% bis California 9,3% der festgesetzten Einkommensteuer).

Weiterhin ist zu beachten, daß anders als in Deutschland bei Veräußerung einer Immobilie unabhängig von dem Haltedatum ein etwaiger Veräußerungsgewinn zu versteuern ist. Die bis zum Verkaufszeitpunkt zulässige Abschreibungen sind beim Verkauf mit einem Steuersatz von 25% zu versteuern. Darüber hinaus gehende Gewinne unterliegen einem Steuersatz von 10% oder höchstens 20% je nach Progressionsstufe für die laufende Besteuerung.